Donnerstag, 4. Juni 2015

Sonntag, 10. Mai 2015

Verwalterbestellung ohne Klärung der Eckpunkte des Verwaltervertrages unwirksam!

Im Wohnungseigentumsrecht wird üblicherweise zwischen der Bestellung des Verwalters (als Organ) und dem Abschluss des Verwaltervertrages mit dem WEG-Verwalter unterschieden.

Mit Entscheidung vom 27.02.15 hat der Bundesgerichtshof nun deutlich gemacht, dass die Bestellung zum Hausverwalter nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn in der gleichen Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages feststehen. Insbesondere muss hierbei bereits festgelegt sein, welches Verwalterhonorar zwischen der WEG und dem Verwalter vereinbart ist. Fehlt es hieran, kann die Bestellung des Hausverwalters angefochten werden.

Im konkreten Fall hatte die Gemeinschaft entschieden, dass nach der Verwalterbestellung der Beirat mit dem Verwalter über den Inhalt des Vertrages verhandeln sollte. Über den Vertrag sollte dann einige Monate später nochmals abgestimmt werden. Dies sei allerdings - so der BGH - nicht möglich.

BGH, Urteil vom 27.02.15, Az.: V ZR 114/14

(http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=70605&pos=0&anz=1)

Donnerstag, 7. Mai 2015

Schadensersatz des Sondereigentümers bei unterbliebener Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Der Fall

Immer wieder stellt sich für den Eigentümer einer Eigentumswohnung die Frage, wer für Schäden an seinem Sondereigentum haftet, wenn die übrigen Eigentümer die erforderliche Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum nicht vornehmen.

Ein häufiges Beispiel hierfür sind Schäden am Dach, die aufgrund der hierdurch eindringenden Feuchtigkeit zu weiteren Schäden in der eigenen Wohnung führen. Für die erforderliche Instandsetzung ist der Eigentümer hierbei in der Regel auf die Mithilfe der übrigen Eigentümer angewiesen. Diese wiederum sind gemäß § 21 WEG dazu verpflichtet, an der Reparatur mitzuwirken bzw. selbst aktiv zu werden, um die Instandsetzung in die Wege zu leiten.

Die Entscheidung

Im Jahr 2012 hat der Bundesgerichtshof bereits deutlich gemacht, dass die WEG selbst für den Schaden des Eigentümers haften kann, wenn der Hausverwalter als Vertreter der WEG bestehende Sanierungsbeschlüsse nicht umsetzt.

Nunmehr hat der BGh aktuell mit Entscheidung vom 17.10.2014, Az.: "V ZR 9/14" auch festgestellt, dass die einzelnen Eigentümer ebenfalls eine Haftung trifft. Diejenigen Eigentümer, die sich daher gegen eine Sanierung stellen, die also entweder selbst trotz bestehender Verpflichtung nicht aktiv sich um die Instandsetzung bemühen oder aber sogar in einer Eigentümerversammlung gegen die Sanierung stimmen oder sich enthalten, können persönlich für Folgeschäden haftbar gemacht werden.


Die Konsequenzen

Für den betroffenen Eigentümer eröffnet dies die Möglichkeit, gegebenenfalls einen Ausgleich für seine eigenen Schäden zu erhalten. Für die anderen Eigentümer hat das Urteil erhebliche Konsequenzen. Denn nunmehr droht alleine aufgrund des Abstimmungsverhaltens in einer Eigentümerversammlung ein erhebliches Haftungspotential!

Verwalter wiederum sollten darauf achten, dass bei entsprechenden Beschlüssen möglichst das konkrete Abstimmungsergebnis (auch namentlich) festgehalten wird.

Dienstag, 31. März 2015

Rechtsanwaltsfachangestellte/r in Landau gesucht

Wir sind eine zivilrechtlich ausgerichtete, gut eingeführte Kanzlei mit drei Berufsträgern in Landau in der Pfalz. Wir suchen zum nächstmöglichen Zeitpunkt eine/n Rechtsanwaltsfachangestellte/n in Voll- und/oder Teilzeit. Bewerbungen richten Sie bitte an Dr. Seither – RechtsanwaltsKanzlei, RA JR Dr. Thomas Seither, kanzlei@seither.info

Mittwoch, 18. März 2015

Bundesgerichtshof läutet Ende der Schönheitsreparaturen ein

Bereits im Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofes vom 22.01.14 hatte der Bundesgerichtshof angedeutet, dass er den gängigen Klauseln in aktuellen Mietverträgen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter skeptisch gegenübersteht. Nachdem das dortige Verfahren durch Vergleich endete, wurde es zunächst etwas ruhiger um dieses Thema.

Seit heute gibt es allerdings Klarheit. In einer aktuellen Pressemitteilung wurden verschiedene Entscheidungen veröffentlicht, die sicherlich für viele Vermieter zu einer höheren Kostenbelastung führen wird.

Bislang wurde nur eine vom Bundesgerichtshof herausgegebene Pressemitteilung herausgegeben. Demnach sind wohl alle Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn die Wohnung nicht renoviert an den Mieter übergeben wurde.

Unwirksam sind ebenfalls alle Quotenklauseln, da der genaue Grad der Abnutzung ohnehin nicht ermittelt werden könnte.

Es wird nun die Begründung der Urteile abzuwarten bleiben. Wirksam dürften nunmehr vermutlich nur noch Renovierungsklauseln im renovierten Wohnraum sein.

Derzeit trägt der Vermieter indes ein hohes Risiko, wenn er aufgrund von Schönheitsreparaturklauseln Forderungen gegenüber dem Mieter stellt.

Die Pressemitteilung ist beim Bundesgerichtshof abzurufen.

Samstag, 7. März 2015

Interessantes vom Landgericht Dortmund

Kommt es nach der Beendigung eines Mietvertrages zu Beschädigungen der Mietsache, so stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Kosten für die notwendige Instandsetzung bei dem Mieter geltend machen kann.

Das Landgericht Dortmund hat hierzu zwei Feststellungen getroffen:

1. Der Vermieter muss grundsätzlich bei Beschädigungen der Mietsache keine besondere Nachfrist setzen. Er muss damit dem Mieter nicht die Möglichkeit geben, die Mängel selbst zu beseitigen, sondern kann sofort Schadensersatz verlangen.

Das gilt allerdings nicht, wenn es nicht um Beschädigungen geht, sondern um die Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen. Insbesondere bei ausstehenden Schönheitsreparaturen wird man daher an dem Erfordernis der Fristsetzung festhalten müssen.

2. Negativ für den Vermieter: Das Landgericht hat festgehalten, dass der Vermieter nachweisen muss, dass die Beschädigung auch während der Mietzeit entstanden ist. Es kann daher Vermietern nur geraten werden, bei Mietbeginn ein Übergabeprotokoll zu fertigen, damit der Zustand bei Mietbeginn nachgewiesen werden kann.

Entscheidung des LG Dortmund vom 21.11.14 (10 S 60/14).

Mittwoch, 4. März 2015

Neue Artikel bei 123recht.net

In den vergangenen Monaten sind wieder einige Kurzartikel zu verschiedenen rechtlichen Themen bei 123recht.net von mir erschienen.

Hier der zugehörige Link:


Hier sind sämtliche Artikel abzurufen, u.a. auch ein aktueller Artikel zu Schimmel in der Eigentumswohnung und der Haftung der Hausverwaltung: